Location d'un logement classé F : ce que l'interdiction de 2028 change vraiment

Oui, vous pouvez encore louer un logement classé F — mais plus pour longtemps. À compter du 1^er janvier 2028, en France métropolitaine, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite : il sera juridiquement indécent (loi Climat et Résilience, art. 160 — vérifié le 7 juillet 2026 sur Légifrance). Votre locataire actuel ne sera pas mis dehors et il n'y a pas d'amende automatique ; mais le juge pourra ordonner des travaux et réduire ou suspendre le loyer. Et votre loyer est déjà gelé depuis août 2022. Voici la règle exacte, vos risques, vos options.

Le calendrier exact : G en 2025, F en 2028, E en 2034

La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 (art. 160) a fait de la performance énergétique un critère de décence. Le calendrier en métropole :

Au 20 juillet 2026, aucune loi de report ou d'assouplissement n'a été promulguée : le calendrier est juridiquement intact. Le parc locatif privé comptait 1 147 000 logements classés F ou G au 1^er janvier 2025, soit 13,8 % de ce parc. La simulation SDES du nouveau coefficient de conversion de l'électricité (2,3 → 1,9), appliquée à ce même parc au 1^er janvier 2025, ramènerait ce nombre à environ 871 000 (10,5 %), soit −24 %. Aucune donnée observée après la réforme n'existe encore : la prochaine édition de l'enquête est attendue à l'automne 2026. Source : SDES/ONRE, « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1^er janvier 2025 », publiée le 12 novembre 2025 — vérifié le 20 juillet 2026.

En outre-mer, un calendrier décalé

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte : location des G interdite au 1^er janvier 2028, des F au 1^er janvier 2031, aucune échéance pour la classe E. Gel des loyers et audit à la vente applicables depuis le 1^er juillet 2024. Source : service-public.gouv.fr (A17975) — vérifié le 7 juillet 2026.

« Interdit à la location » : ce que cela signifie concrètement

Quels baux sont concernés

L'interdiction s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1^er janvier 2028 :

• Nouveau bail (relocation comprise) : impossible légalement dès le 1^er janvier 2028.
• Renouvellement ou reconduction tacite : bail vide reconduit tous les 3 ans, meublé tous les ans — l'obligation s'impose à la première reconduction après l'échéance.
• Bail en cours signé avant le 1^er janvier 2028 : il n'est pas résilié automatiquement, le locataire reste dans les lieux.

Par le jeu des reconductions tacites, l'échéance rattrape aussi les baux existants : pour l'essentiel des baux (reconduction tous les 3 ans pour un bail vide, tous les ans pour un meublé), elle s'imposera dans les trois ans qui suivent le 1^er janvier 2028 ; les baux de 6 ans des bailleurs personnes morales peuvent courir plus longtemps. Source : service-public.gouv.fr ; ANIL — vérifié le 7 juillet 2026.

Ce que vous risquez vraiment

Pas d'amende administrative automatique : la sanction est civile, à l'initiative du locataire (art. 20-1, loi du 6 juillet 1989 ; décret n° 2023-796) :

1. il vous met en demeure par courrier recommandé ;
2. il peut saisir la commission départementale de conciliation (facultatif) ;
3. il peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner l'exécution des travaux, réduire ou suspendre le loyer jusqu'à leur réalisation, et vous condamner à des dommages-intérêts.

Le locataire ne peut pas cesser de payer de lui-même ; en revanche, la CAF ou la MSA peut conserver son allocation logement jusqu'à 18 mois — autant de loyer que vous ne percevez plus.

Exceptions (depuis 2025) : si l'assemblée générale de copropriété a refusé les travaux communs malgré votre part faite en privatif, ou en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales attestées, le juge ne peut pas ordonner les travaux — mais peut toujours réduire le loyer : le risque économique demeure. Source : ANIL ; Légifrance — vérifié le 7 juillet 2026.

Le gel des loyers : la sanction dans laquelle vous vivez déjà

La première contrainte n'attend pas 2028 : depuis le 24 août 2022, pour tout logement du parc privé classé F ou G (vide, meublé ou bail mobilité — meublés touristiques exclus), il est interdit :

• de procéder à la révision annuelle du loyer indexée sur l'IRL ;
• d'augmenter le loyer entre deux locataires (relocation) ;
• de proposer une hausse au renouvellement du bail ;
• d'engager une action en réévaluation de loyer sous-évalué.

Un loyer de 700 € reste donc à 700 €, même si les loyers du secteur montent, même en changeant de locataire. Ce gel est toujours en vigueur au 7 juillet 2026 (outre-mer : depuis le 1^er juillet 2024). Un logement sorti de F après mise à jour de son étiquette (voir ci-dessous) n'y est plus soumis. Source : ecologie.gouv.fr — vérifié le 7 juillet 2026.

Avant toute décision : vérifiez que votre logement est encore classé F

C'est le réflexe n° 1, et il est gratuit. Depuis le 1^er janvier 2026, le calcul du DPE a changé (arrêté du 13 août 2025) : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Selon la simulation SDES appliquée au parc au 1^er janvier 2025, environ 700 000 résidences principales sortiraient des classes F et G, avec jusqu'à 2 classes de gain (aucune étiquette ne baisse). Source : SDES/ONRE, parc au 1^er janvier 2025 (publication du 12 novembre 2025) — vérifié le 20 juillet 2026.

À savoir aussi : les DPE d'avant le 1^er juillet 2021 sont tous expirés, et les logements de 40 m² ou moins (DPE 2021-2024) peuvent obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette. Pour vérifier vos échéances en une minute : notre simulateur gratuit, sans email.

L'incertitude politique : le PJL « Relance Logement », présenté honnêtement

Un projet de loi pourrait changer la donne — il serait malhonnête de vous le cacher, comme de vous le vendre. Le PJL « Relance Logement » (n° 801, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale) autoriserait le maintien ou la remise en location d'un F ou G si le bailleur signe avant le 1^er janvier 2030 un contrat de travaux permettant d'atteindre le niveau de performance exigé — avec un sursis de 3 ans (maison individuelle) ou 5 ans (copropriété) à compter de la signature. Environ 700 000 logements seraient concernés.

Trois raisons de ne pas bâtir votre stratégie dessus :

• Le texte n'est pas définitivement adopté au 15 juillet 2026 : l'Assemblée nationale doit encore l'examiner (rentrée de septembre), puis viendront commission mixte paritaire, promulgation et décrets d'application. Et les précédents incitent à la prudence : en 2025, un texte d'assouplissement a été rejeté par l'Assemblée nationale et un second est resté bloqué, jamais inscrit à son ordre du jour.
• Même adopté, il repose sur un engagement de travaux : il déplace l'échéance (un sursis temporaire), pas la rénovation.
• Il ne changerait ni le gel des loyers, déjà en vigueur, ni la décote que les acheteurs appliquent déjà aux passoires.

Traitez ce texte comme un scénario à surveiller, pas comme un plan. Source : Sénat, dossier législatif PJL n° 801 — vérifié le 15 juillet 2026.

Vos trois options avant le 1^er janvier 2028

Option 1 — Rénover pour sortir de F

Le scénario de référence est la rénovation d'ampleur MaPrimeRénov' : au moins 2 gestes d'isolation et un gain d'au moins 2 classes, constaté par un audit énergétique avant/après — c'est une condition d'obtention de l'aide, pas un résultat garanti : de quoi viser la classe D depuis F, si l'audit le confirme. L'aide couvre 80 % (ménages très modestes), 60 % (modestes), 45 % (intermédiaires) ou 10 % (supérieurs) d'un montant de travaux plafonné à 30 000 € HT (gain de 2 classes) ou 40 000 € HT (3 classes et plus). Exemple tiré du barème : un ménage intermédiaire (« violet ») engageant 30 000 € HT de travaux éligibles peut percevoir jusqu'à 13 500 €. Source : Anah, « MaPrimeRénov' mode d'emploi », mars 2026 — vérifié le 7 juillet 2026.

Côté budget total, aucun chiffre officiel n'existe pour un saut de 2 classes : les fourchettes de marché vont de 20 000 à 60 000 € selon surface et état (~300 à 450 €/m² pour une maison ancienne), à confirmer par des devis. S'y ajoutent des dispositifs cumulables : éco-PTZ jusqu'à 50 000 € (prolongé jusqu'à fin 2027), TVA à 5,5 %, et déficit foncier doublé à 21 400 €/an pour les dépenses payées jusqu'à fin 2027 (location nue au régime réel, sortie vers A-D exigée).

Vigilance bailleur : aide limitée à 3 logements et 20 000 € par logement sur 5 ans, engagement de louer 6 ans (remboursement d'1/6 par année non louée), SCI exclues de MaPrimeRénov'. Trois fenêtres se referment : un recentrage du parcours par geste est annoncé pour septembre 2026 (une annonce, pas un acquis — textes non publiés au 7 juillet 2026), les maisons F/G perdent l'accès à ce parcours au 1^er janvier 2027, et le guichet a déjà été suspendu deux fois (été 2025, janvier-février 2026) — déposez tôt.

Option 2 — Vendre, en connaissant la décote

D'après l'étude « valeur verte » des Notaires de France (transactions 2024), une maison classée F s'est vendue en moyenne 18 % de moins qu'une maison D équivalente (25 % pour une G). Les variations régionales sont fortes : la fourchette d'environ 15 à 25 % selon la tension du marché vaut pour une maison G ; pour une F, elles s'observent autour de sa moyenne de −18 %. Pour les appartements, l'impact est environ deux fois plus faible. Sur une maison valant 250 000 € en classe D, l'écart moyen 2024 représente environ 45 000 € — une moyenne statistique, pas une estimation de votre bien. Et l'écart se creuse chaque année depuis 2021. À budgéter : la vente d'une maison classée F impose un audit énergétique réglementaire (monopropriété, depuis avril 2023, valable 5 ans), facturé environ 700 à 1 500 €. Source : Notaires de France ; service-public.gouv.fr (F37110) — vérifié le 7 juillet 2026.

Option 3 — Attendre (en connaissance de cause)

Attendre a un coût certain : un loyer gelé qui perd du terrain sur l'inflation, une décote qui s'aggrave, et, au 1^er janvier 2028, un logement inlouable dès la première reconduction de bail. Le seul scénario où l'attente paie — l'adoption du PJL — exigerait de toute façon un engagement de travaux. Attendre est un choix par défaut, pas une stratégie. Pour arbitrer avec une méthode chiffrée (coût net après aides, loyer débloqué, décote évitée), lisez notre guide : rénover, vendre ou attendre votre passoire thermique.

Questions fréquentes

Sources officielles