Rénover, vendre ou attendre ? — appartement T2 classé F en copropriété, Limoges (87000)
Ce rapport-témoin porte sur notre segment prioritaire : un appartement classé F, mis en location, situé dans une copropriété. Le parc locatif privé comptait 445 000 appartements F ou G en copropriété (11 %) au 1ᵉʳ janvier 2025 (SDES/ONRE, « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1ᵉʳ janvier 2025 », publiée le 12 novembre 2025, encadré 3 — vérifié le 20 juillet 2026).
Un arbitrage en copropriété traite des questions qu'un arbitrage sur une maison ignore, et vous les retrouverez tout au long du document : délais et majorités d'assemblée générale, projet de plan pluriannuel de travaux, quote-part des travaux sur parties communes, MaPrimeRénov' Copropriété, et la frontière entre ce que vous décidez seul et ce qui dépend du vote des autres.
Surtout : aucun audit énergétique réglementaire n'est obligatoire à la vente d'un appartement vendu seul en copropriété. L'obligation ne vise que les maisons et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G (F/G depuis avril 2023, E depuis janvier 2025 ; 500 à 1 500 €). Conséquence directe : contrairement au propriétaire d'une maison, vous ne disposez par défaut d'aucun document chiffré pour trancher entre rénover, vendre ou attendre. Personne ne vous en remettra un d'office. C'est précisément ce vide que cet arbitrage comble. Vérifié le 20 juillet 2026.
Si votre bien est une maison ou un immeuble en monopropriété, la structure de l'arbitrage est la même ; s'y ajoute l'audit énergétique réglementaire, qui décrit comment rénover (scénarios de travaux, coûts, aides) mais ne dit ni s'il faut rénover, ni ce que vous perdriez à la revente, ni ce que vaut l'attente. Les deux documents ne se remplacent pas.
Avant toute dépense, y compris la nôtre : si votre DPE a été réalisé sous le régime en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 et qu'il est toujours valide, vous pouvez obtenir gratuitement une attestation dématérialisée générée par l'ADEME. Elle se substitue à l'étiquette initiale pour tirer les conséquences du nouveau coefficient de conversion de l'électricité (2,3 → 1,9) applicable depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, sans nouvelle visite de diagnostiqueur. Le classement ne peut que s'améliorer ou rester identique ; l'attestation expire en même temps que le DPE. L'intérêt est surtout net pour les logements chauffés à l'électricité.
La démarche se fait vous-même, en ligne, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME : observatoire-dpe-audit.ademe.fr. Nous ne la facturons pas et nous ne la faisons pas à votre place.
Faites-la d'abord. Si votre logement en ressort en E ou mieux, votre situation change et un arbitrage n'a peut-être plus d'objet — nous préférons vous le dire avant que vous ne payiez. Arrêté du 13 août 2025 (JORFTEXT000052134589) et service-public.gouv.fr, fiche A18446 (mise à jour du 7 janvier 2026) — vérifié le 20 juillet 2026.
Fiche du bien déclaré
- Bien
- Appartement T2, 54 m², au 2ᵉ étage
- Immeuble
- 1974, copropriété de 18 lots, Limoges (87000)
- DPE
- Classe F — 372 kWh/m²/an (DPE du 12 mars 2026, méthode 2026)
- Chauffage / eau chaude
- Convecteurs électriques d'origine · ballon électrique
- Menuiseries
- PVC double vitrage, posées en 2005
- Location
- Loué nu 480 €/mois hors charges · locataire en place depuis septembre 2021
- Propriétaire
- M. Martin, en nom propre · profil MaPrimeRénov' violet (revenus intermédiaires)
- Objectif / budget
- Continuer à louer · enveloppe envisagée ~15 000 €
Votre situation réglementaire
L'échéance qui vous concerne : le 1ᵉʳ janvier 2028
Votre bien est classé F. La loi Climat et Résilience (art. 160) interdit de louer les logements G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F à compter du 1ᵉʳ janvier 2028, les E à compter du 1ᵉʳ janvier 2034. Ce calendrier est juridiquement intact au 15 juillet 2026. Un projet de loi (« Relance Logement », adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale) autoriserait le maintien en location contre un contrat de travaux signé avant le 1ᵉʳ janvier 2030 (sursis de 5 ans en copropriété) : il n'est pas définitivement adopté, ne bâtissez pas votre stratégie dessus.
L'interdiction s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de l'échéance. Votre bail nu de septembre 2021 s'est reconduit en septembre 2024, se reconduira en septembre 2027 (encore valable), puis en septembre 2030 — première reconduction sous le coup de l'interdiction. Votre locataire n'est pas expulsée au 1ᵉʳ janvier 2028 ; mais si elle part après cette date, impossible de relouer un bien resté F.
Ce que votre locataire peut exiger
Dès que le critère de décence énergétique s'appliquera à son bail : mise en demeure, commission départementale de conciliation, puis juge — qui peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer et accorder des dommages-intérêts. Pas d'amende automatique (la sanction est civile), et elle ne peut pas cesser de payer d'elle-même. Si elle touche une allocation logement, la CAF peut la conserver en tiers payant jusqu'à 18 mois. Cas copropriété : si vous avez fait vos travaux privatifs et que l'assemblée générale a refusé ceux des parties communes, le juge ne peut pas ordonner les travaux — mais peut toujours réduire le loyer. Protection partielle, donc.
Le gel du loyer est déjà en vigueur
Depuis le 24 août 2022, pour les logements F et G : aucune révision IRL, aucune hausse au renouvellement ni entre deux locataires, aucune action en réévaluation. Vos 480 €/mois sont figés tant que le bien reste F.
Copropriété — et un point rassurant côté vente
Votre copropriété (18 lots, 1974) doit disposer d'un DPE collectif depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 (coût indicatif 1 000 à 5 000 € pour le syndicat) et d'un projet de plan pluriannuel de travaux depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, avec fonds de travaux obligatoire (au moins 5 % du budget prévisionnel par an). Demandez ces documents au syndic. En cas de vente : l'audit réglementaire obligatoire ne vise que maisons et monopropriétés — votre appartement en copropriété n'y est pas soumis. Le DPE reste opposable : un acquéreur ou un locataire peut engager votre responsabilité s'il est erroné.
Scénarios de travaux
Points faibles probables : murs non isolés (1974), convecteurs d'origine énergivores, ballon vieillissant, ventilation insuffisante. Vos fenêtres PVC de 2005 ne sont pas prioritaires — et n'ouvrent droit à aucun forfait MaPrimeRénov', réservé au remplacement de simple vitrage. Les gains de classes ci-dessous sont estimatifs : seul un audit énergétique (500 à 1 000 € pour un appartement) les modélisera précisément.
Scénario A — « Minimum réglementaire » : viser E
- Remplacement des convecteurs d'origine par des émetteurs récents à régulation et programmation (pas de barème public fiable : sur devis) ;
- VMC hygroréglable (fourchette ADEME toutes VMC : ~400 à 4 000 € ; une ventilation collective relèverait de la copropriété) ;
- Chauffe-eau thermodynamique en remplacement du ballon (~2 000 à 5 000 € posé ; volume disponible à valider en T2).
Coût indicatif : 2 500 à 9 000 € hors émetteurs (sur devis). Gain estimatif : 1 classe (F → E). Limite : la classe E sera à son tour interdite à la location au 1ᵉʳ janvier 2034. C'est un sursis, pas une sortie.
Scénario B — « Confort durable » : viser D (recommandé)
Scénario A, plus l'isolation par l'intérieur des murs donnant sur l'extérieur (30 à 40 m² de parois environ) : 50 à 90 €/m², soit ~1 500 à 3 600 €. En option, une pompe à chaleur air/air en remplacement des convecteurs (sur devis ; absente du barème MaPrimeRénov' par geste — primes CEE à vérifier auprès de France Rénov').
Coût indicatif : 8 000 à 15 000 € émetteurs compris — dans votre enveloppe. Gain estimatif : 2 classes (F → D), à confirmer par l'audit. En D : plus aucune échéance d'interdiction connue, et le gel du loyer est levé.
| Scénario | Coût indicatif | Gain estimatif | Limite principale |
|---|---|---|---|
| A — Minimum réglementaire | 2 500–9 000 € + émetteurs sur devis | F → E | Nouvelle échéance en 2034 |
| B — Confort durable | 8 000–15 000 € | F → D | Faisabilité du 2ᵉ geste d'isolation à valider par l'audit |
Aides mobilisables
Vous détenez le bien en nom propre : vous êtes éligible à MaPrimeRénov' (les SCI en sont exclues). En tant que bailleur : 3 logements maximum, plafond de 20 000 € d'aide par logement sur 5 ans, engagement de louer 6 ans (remboursement d'1/6 par année non louée), interdiction de répercuter la prime sur le loyer. Le guichet Anah, fermé aux nouveaux dépôts au 1ᵉʳ janvier 2026 (annonce du 21 décembre 2025), est rouvert depuis le 23 février 2026. Profil violet : revenus intermédiaires (jusqu'à 31 185 € pour une personne seule hors Île-de-France en 2026).
Scénario A → parcours « par geste »
- Chauffe-eau thermodynamique : forfait réglementaire de 400 € (profil violet) ;
- VMC hygroréglable et émetteurs électriques : pas de forfait MaPrimeRénov' (seule la VMC double flux est au barème, 1 500 € en violet) — primes CEE uniquement, variables selon les offres ;
- CEE (6ᵉ période, 2026-2030) : cumulables avec MaPrimeRénov' ;
- TVA à 5,5 % sur l'ensemble des travaux de rénovation énergétique et travaux induits (logement de plus de 2 ans ; les bailleurs y ont droit).
Reste à charge estimé : la quasi-totalité du coût, soit ~2 000 à 8 500 € hors émetteurs.
Scénario B → parcours « rénovation d'ampleur »
- Votre bien F y est éligible (parcours réservé aux classes E, F, G). Conditions : gain d'au moins 2 classes, au moins 2 gestes d'isolation, audit, Accompagnateur Rénov' agréé, et rendez-vous préalable gratuit France Rénov' (obligatoire depuis février 2026). En appartement, les « 2 gestes d'isolation » sont le point dur : murs par l'intérieur + un second poste que l'audit devra identifier ;
- Aide : 45 % du montant HT (violet), travaux plafonnés à 30 000 € HT pour 2 classes gagnées — soit ici ~3 500 à 6 000 €. Écrêtement MaPrimeRénov' + CEE à 60 % du TTC. Le bonus « sortie de passoire » est supprimé — méfiez-vous des simulateurs qui l'affichent encore ;
- Accompagnateur Rénov' : prestation de l'ordre de 1 500 à 2 500 €, prise en charge à 40 % (violet, plafond 2 000 €) — reste ~900 à 1 700 € ;
- Audit : 500 à 1 000 €, aide possible de 300 € (forfait audit, profil violet) ;
- Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € sur 20 ans, sans condition de ressources (plafond maximal réservé aux rénovations globales) ; l'« éco-PTZ MaPrimeRénov' » finance le reste à charge sur simple notification Anah ;
- Déficit foncier doublé : en location nue au régime réel — votre cas —, jusqu'à 21 400 €/an imputables sur le revenu global pour des travaux payés d'ici fin 2027 faisant passer le bien de E/F/G en A–D (DPE avant/après exigés). Le scénario B coche les cases : chiffrage avec votre comptable ;
- Options : Loc'Avantages (réduction d'impôt de 15 à 65 % des loyers contre loyer plafonné et classe D après travaux — à vérifier auprès de l'Anah) ; exonération de taxe foncière de 50 à 100 % pendant 3 ans si la commune l'a votée et si plus de 10 000 € TTC d'équipements — à vérifier auprès du service des impôts fonciers de Limoges.
Reste à charge global estimé (travaux + audit + accompagnement, avant avantage fiscal) : de l'ordre de 5 500 à 11 500 €.
Analyse économique
| Option | Ce que ça coûte / rapporte |
|---|---|
| Ne rien faire | Loyer gelé à 480 €/mois (5 760 €/an). Au départ de la locataire après le 01/01/2028 : relocation interdite, vacance sèche. Si elle reste : risque de réduction ou suspension judiciaire du loyer dès la reconduction de septembre 2030. |
| Vendre en l'état | Décote constatée sur les appartements (transactions 2024, Notaires de France) : -12 % pour un G vs D, -4 % pour un E ; un F se situe entre les deux, soit de l'ordre de −4 à −12 % (autour de −8 % si l'on applique la moyenne de −4 % par classe), plus une marge de négociation accrue. L'écart se creuse chaque année depuis 2021. Dans un rapport réel, cette fourchette est convertie en euros via les ventes comparables de votre quartier (base DVF). |
| Rénover pour louer (scénario B) | Reste à charge ~5 500–11 500 €, encore réduit par le déficit foncier doublé. En face : de l'ordre de 5 760 €/an de loyers préservés, indexation IRL débloquée dès la sortie de F, décote largement réduite d'après les données notariales, bien louable sans échéance connue si D est atteint. |
Notre verdict pour ce bien : rénover pour continuer à louer, en visant la classe D (scénario B). Le reste à charge représente 1 à 2 années de loyers, contre un risque de vacance totale dès 2028 et une décote durable à la revente. Le scénario A ne devient le bon choix que si l'audit démontre que D est inatteignable sans les parties communes — auquel cas : scénario A chez vous, et pression méthodique sur la copropriété.
Plan d'action pas-à-pas
Rétro-planning depuis juillet 2026 pour être en règle au 1ᵉʳ janvier 2028. Règle d'or : chaque dossier d'aide se dépose avant le début des travaux.
- Juillet 2026Lancer les démarches gratuites.
Rendez-vous conseiller France Rénov' (obligatoire avant un dossier d'ampleur). Écrire au syndic : DPE collectif, projet de plan pluriannuel de travaux, inscription du sujet énergie à la prochaine assemblée générale.
- Juillet – août 2026Commander l'audit énergétique (500–1 000 €).
Auprès d'un auditeur référencé France Rénov'. Si le scénario A est envisagé : devis RGE et dépôt du dossier « par geste » avant septembre 2026.
- Septembre – octobre 2026Trancher A ou B sur la base de l'audit.
Choisir l'Accompagnateur Rénov' agréé (obligatoire pour l'ampleur). Prévenir la locataire : travaux en site occupé.
- Novembre 2026 – janvier 2027Devis et dépôt des dossiers.
2 à 3 devis d'artisans RGE par poste. Dépôt du dossier MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur et demande d'éco-PTZ — toujours avant travaux.
- 1ᵉʳ trimestre 2027Assemblée générale de copropriété.
Vote éventuel sur la ventilation collective ou les façades. Les délais copro sont longs : rien de privatif ne doit attendre ce vote.
- Printemps – été 2027Travaux après accord de l'Anah.
Réalisation par les entreprises RGE, réception, conservation de toutes les factures.
- Automne 2027Nouveau DPE et solde des aides.
DPE de sortie (objectif D), solde MaPrimeRénov', bail mis à jour. Dès la sortie de F : fin du gel, indexation IRL possible. Côté impôts : imputer le déficit foncier.
- 1ᵉʳ janvier 2028Échéance F : bien conforme, loué, indexable.
En veille : le projet de loi « Relance Logement » (voté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, examen attendu en septembre 2026) pourrait ouvrir une dérogation contre contrat de travaux — un filet de secours, pas un plan A.
Un arbitrage rendu sur un droit qui bouge se périme. Pendant 12 mois à compter de la livraison, si une échéance, un régime dérogatoire ou un barème cité dans ce document change, le ou les chapitres concernés vous sont renvoyés à jour, sans supplément et sans démarche de votre part. Voici à quoi ressemble une mise à jour telle que vous la recevriez :
« Mise à jour du 14 octobre 2026 — arbitrage TEMOIN-001, sections 01 et 05. La loi « Relance Logement » a été promulguée le 9 octobre 2026. Son article 6 ouvre une dérogation à l'interdiction de louer contre contrat de travaux signé avant le 1ᵉʳ janvier 2030, avec un sursis de 5 ans en copropriété et une extinction au 1ᵉʳ janvier 2035. Ce que cela change pour votre bien : votre échéance opérationnelle et votre rétro-planning sont recalculés ci-joint. Les deux chapitres corrigés remplacent ceux de votre rapport du 7 juillet 2026 ; le reste du document est inchangé. »
Cet exemple de mise à jour est fictif. Au 20 juillet 2026, ce texte n'est ni adopté ni promulgué : il a été voté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, pour un examen attendu en septembre 2026. Le droit en vigueur reste celui décrit dans ce rapport. Vérifié le 20 juillet 2026.
Sources et dates de vérification
Chaque affirmation de ce rapport repose sur les sources ci-dessous, toutes contrôlées le même jour. Vous pouvez tout vérifier.
- Calendrier d'interdiction G/F/E, champ d'application — loi Climat et Résilience, art. 160 ; Service-Public.fr (A17975). Vérifié le 7 juillet 2026.
- Décence énergétique, recours du locataire, CAF — ANIL ; décret n° 2023-796. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Gel des loyers F/G depuis le 24 août 2022 — ecologie.gouv.fr. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Projet de loi « Relance Logement » n° 801 (adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, non définitif) — Sénat, dossier pjl25-801. Vérifié le 15 juillet 2026.
- Coefficient électricité du DPE au 01/01/2026 — arrêté du 13 août 2025, Légifrance ; ecologie.gouv.fr. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Barèmes MaPrimeRénov' 2026 (geste, ampleur, profils, écrêtement) — Anah, « MaPrimeRénov' mode d'emploi », éd. mars 2026. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Règles bailleurs, TVA 5,5 %, Loc'Avantages, Accompagnateur Rénov' — Anah, « Guide des aides financières 2026 », éd. février 2026. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Réouverture du guichet Anah le 23 février 2026 — Anah, communiqué. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Recentrage du parcours par geste (sept. 2026, textes non publiés) ; bascule F/G maisons individuelles au 01/01/2027 — Service-Public.fr, F35083 (19 juin 2026) ; annonce ministérielle du 28 juin 2026. Vérifié le 7 juillet 2026.
- CEE, 6ᵉ période 2026-2030 — décret au JO du 4 novembre 2025, ministère de l'Économie. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Éco-PTZ (50 000 € max, prolongé jusqu'au 31/12/2027) — ecologie.gouv.fr. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Déficit foncier doublé (21 400 €) prorogé à fin 2027 — LF 2026 ; LégiFiscal. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Exonération locale de taxe foncière (art. 1383-0 B CGI) — impots.gouv.fr. Vérifié le 7 juillet 2026.
- DPE collectif (F37504), PPT et fonds de travaux (F36760, F34026), audit à la vente limité aux monopropriétés (F37110), DPE opposable — Service-Public.fr ; ecologie.gouv.fr. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Décote « valeur verte » des appartements (transactions 2024) — Notaires de France ; MeilleursAgents/SeLoger. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Coûts des travaux — ADEME, data.ademe.fr ; ventes comparables — base DVF, data.gouv.fr. Vérifié le 7 juillet 2026.
- Parc locatif privé F/G et appartements F/G en copropriété (445 000, soit 11 %, au 1ᵉʳ janvier 2025) — SDES/ONRE, « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1ᵉʳ janvier 2025 », publiée le 12 novembre 2025, encadré 3. Vérifié le 20 juillet 2026.
- Attestation ADEME gratuite et dématérialisée (nouveau coefficient électricité, sans nouvelle visite) — arrêté du 13 août 2025 (JORFTEXT000052134589) ; service-public.gouv.fr, fiche A18446 (MàJ 7 janvier 2026) ; observatoire-dpe-audit.ademe.fr. Vérifié le 20 juillet 2026.
- Audit énergétique réglementaire limité aux maisons et immeubles en monopropriété E/F/G — exemption des appartements vendus seuls en copropriété. Service-Public.fr (F37110). Vérifié le 20 juillet 2026.
- Projet de loi « Relance Logement » — adopté en première lecture au Sénat le 8 juillet 2026, transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, examen attendu septembre 2026. Non promulgué : droit en vigueur inchangé. Dossier législatif Sénat / Assemblée nationale. Vérifié le 20 juillet 2026.
- Simulateur public gratuit et anonyme des aides — Anah, « Mes Aides Réno », mesaides.france-renov.gouv.fr. Vérifié le 20 juillet 2026.