Rénover ou vendre votre passoire thermique : la méthode chiffrée pour trancher

Par Simon Catteau · Vérifié le 7 juillet 2026 · Mis à jour le 21 octobre 2026 · Sources officielles citées

Faut-il rénover ou vendre une passoire thermique ? La réponse tient dans trois chiffres : le coût net de la rénovation après aides, les loyers que les travaux préservent, et la décote subie en vendant en l'état — en moyenne −25 % pour une maison classée G et −18 % pour une F par rapport à une D équivalente (transactions 2024, Notaires de France, vérifié le 7 juillet 2026). En pratique : si le reste à charge après aides représente moins de deux à trois années de loyers, la rénovation peut l'emporter ; si le bien exige de gros travaux sans aides mobilisables, vendre vite peut limiter les pertes. L'arbitrage dépend de votre bien : seuls un audit énergétique et les prix de votre marché local permettent de trancher. Voici la méthode, avec un exemple chiffré complet.

Ce que l'attente vous coûte déjà

Attendre un report de la loi repose sur une erreur de calcul : deux des trois coûts d'une passoire thermique sont déjà en vigueur et ne dépendent d'aucun vote au Parlement.

Un loyer gelé depuis le 24 août 2022

Pour tout logement du parc privé classé F ou G, la loi Climat et Résilience (art. 159) interdit depuis le 24 août 2022 toute hausse de loyer : pas de révision annuelle sur l'IRL, pas d'augmentation entre deux locataires ni au renouvellement. Un loyer de 600 € en 2022 est toujours de 600 € en 2026 — vos charges et votre taxe foncière, elles, ne sont pas gelées. Gel toujours en vigueur au 7 juillet 2026 (ecologie.gouv.fr).

Une vacance locative programmée

Les logements G sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront au 1^er janvier 2028, les E en 2034 (loi Climat et Résilience, art. 160 — calendrier juridiquement intact au 7 juillet 2026). Un bail en cours n'est pas résilié, mais l'obligation s'impose dès sa reconduction tacite — et le juge peut réduire ou suspendre le loyer. Au départ du locataire, relouer un bien resté F après 2027 sera interdit. Calendrier détaillé, exceptions et recours du locataire : voir notre guide de l'interdiction de location DPE.

Une décote qui se creuse chaque année

C'est le coût le plus sous-estimé. D'après l'étude « valeur verte » des Notaires de France (transactions 2024), à bien équivalent, une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % de moins qu'une D, une F 18 % de moins, une E 9 % de moins — environ −8 % par classe perdue. Pour les appartements, l'impact est environ deux fois plus faible : de l'ordre de −12 % pour un G, soit ~−4 % par classe.

• La géographie compte : jusqu'à ~25 % de décote sur les marchés détendus et ruraux, effet atténué en zone tendue (Paris) ; ~−11 % pour un appartement F/G en Nouvelle-Aquitaine.
• L'écart se creuse chaque année : −25 % en 2024 pour une maison G contre −17 % en 2021 (−18 % contre −10 % pour une F). Vendre « plus tard » en l'état, c'est statistiquement vendre moins cher.

Des moyennes statistiques, pas une estimation de votre bien : raisonnez en fourchette (maison G : −15 à −25 % selon la région et la tension du marché).

Ce que coûte vraiment une rénovation en 2026

Deuxième plateau de la balance. Raisonnez en fourchettes, puis faites-les confirmer par des devis.

Les fourchettes par geste

Source : ADEME, data.ademe.fr — vérifié le 7 juillet 2026. Les données publiques sur l'isolation datent de 2017-2018 : des ordres de grandeur à actualiser à la hausse avec l'inflation du bâtiment.

La rénovation d'ampleur : le scénario de référence

Sortir de F ou G suppose en général un gain d'au moins 2 classes — l'exigence du parcours MaPrimeRénov' « rénovation d'ampleur », avec au moins 2 gestes d'isolation. Aucun chiffre officiel n'existe pour le coût moyen d'un tel saut ; les ordres de grandeur du marché, indicatifs : 300 à 450 €/m² pour une maison ancienne (36 000 à 54 000 € pour 120 m²), budget courant de 20 000 à 60 000 €. Repère officiel : l'État plafonne les travaux subventionnables à 30 000 € HT (gain de 2 classes) ou 40 000 € HT (3 classes et plus). Un appartement peut coûter moins cher au m² qu'une maison, mais aucune fourchette officielle n'existe pour ce cas — voir l'exemple (fictif) plus bas.

Les aides 2026 — et leurs pièges

Le chiffre qui compte est le reste à charge après aides. État au 7 juillet 2026 (guichet Anah rouvert le 23 février 2026 après deux mois de suspension) :

• MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (réservée aux classes E, F, G) : 80 % du montant HT (très modestes), 60 % (modestes), 45 % (intermédiaires), 10 % (supérieurs). Conditions : gain ≥ 2 classes, ≥ 2 gestes d'isolation, audit, Accompagnateur Rénov' et rendez-vous France Rénov' obligatoires.
• MaPrimeRénov' par geste : forfaits réservés aux profils bleu, jaune et violet, cumulables avec les CEE. Depuis le 1^er septembre 2026, ils ne couvrent plus que les pompes à chaleur, le raccordement à un réseau de chaleur, la dépose de cuve fioul et l'audit énergétique (isolation, fenêtres, VMC, chauffe-eau thermodynamique, poêles et solaire thermique retirés — décret n° 2026-822, vérifié le 19 octobre 2026). À connaître : le plafond de 20 000 € d'aide par logement sur 5 ans vaut pour MaPrimeRénov' dans son ensemble, parcours par geste comme rénovation d'ampleur — un bailleur très modeste en ampleur (80 % de 30 000 €, soit 24 000 € théoriques) serait ainsi écrêté à 20 000 €.
• Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € à taux zéro sur 20 ans, sans condition de ressources, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 (selon la presse spécialisée, le projet de loi de finances pour 2027, en discussion, le prolongerait jusqu'en 2030 — rien n'est voté) ; la variante « éco-PTZ MaPrimeRénov' » finance le reste à charge.
• TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique, et déficit foncier doublé : jusqu'à 21 400 €/an imputables pour des travaux payés d'ici fin 2027 faisant passer un E/F/G en classe A à D (location nue, régime réel, DPE avant/après).
• Budget 2027, en discussion : selon la presse spécialisée citant le projet annuel de performances du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, déposé le 1^er octobre 2026), les crédits de l'Anah (programme 135) passeraient de 1,450 à 1,233 Md€ et les gestes isolés de rénovation ne seraient plus financés que par les CEE à partir de 2027 (à traduire par décret). Projet en discussion, rien n'est voté (vérifié le 21 octobre 2026).

La méthode en 4 étapes pour trancher

Étape 1 — Fiabilisez votre étiquette DPE

Si votre bien est chauffé à l'électricité, faites d'abord actualiser l'étiquette — avant le 1^er janvier 2027, si votre DPE a été réalisé avant 2026 ; à partir du 1^er janvier 2027, quel que soit votre DPE valide, y compris réalisé en 2026, le coefficient passant alors à 1,7 (arrêté du 19 août 2026). Le coefficient de conversion de l'électricité, abaissé de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026, ferait sortir environ 700 000 résidences principales des classes F/G, avec jusqu'à 2 classes de gain sans travaux (simulation SDES appliquée au parc au 1^er janvier 2025). Un bien sorti de F/G échappe à l'interdiction de louer propre aux F/G, et son loyer pourra de nouveau être révisé — au renouvellement du bail seulement, pas en cours de bail ni à la reconduction tacite (réponse ministérielle, JO du 11 août 2026) : le dilemme peut disparaître avant d'avoir commencé. Notre simulateur gratuit vous donne vos échéances en une minute.

Étape 2 — Chiffrez le coût net après aides

Faites réaliser un audit énergétique (500 à 1 000 € pour un appartement, 700 à 1 500 € pour une maison ; forfait MaPrimeRénov' de 300 à 500 € selon profil) : lui seul modélise les scénarios et le gain de classes — personne ne peut promettre un gain précis sans lui. Puis posez : coût des travaux − aides − avantage fiscal = coût net.

Étape 3 — Chiffrez ce que la rénovation préserve

Deux montants : les loyers préservés (loyer annuel × années de location visées, un F n'étant plus relouable dès 2028) et la décote évitée (valeur estimée du bien × fourchette de sa catégorie : −15 à −25 % pour une maison G ; pour un appartement, les Notaires publient −12 % pour un G et −4 % pour un E — le chiffre F national n'est pas publié, de l'ordre de −8 % par interpolation à ~−4 % par classe).

Étape 4 — Comparez sur cinq ans

Si coût net < loyers préservés + décote évitée, la rénovation gagne. Sinon, la vente rapide se défend. Entre les deux : « rénover puis vendre » (ci-dessous). Cinq ans est un bon étalon — la durée de validité d'un audit.

Exemple complet : un T2 classé F à Limoges

Reprenons le bien de notre rapport-témoin (fictif, à des fins de démonstration) : T2 de 54 m² de 1974 à Limoges, classé F, loué nu 480 €/mois, propriétaire en nom propre, profil MaPrimeRénov' violet (revenus intermédiaires).

• Coût net : travaux visant la classe D estimés à 8 000-15 000 € ; aide d'ampleur à 45 % du HT (~3 500 à 6 000 €) ; avec audit et Accompagnateur Rénov', reste à charge global de l'ordre de 5 500 à 11 500 €, avant déficit foncier doublé.
• Loyers préservés : 480 € × 12 = 5 760 €/an, soit 28 800 € sur cinq ans — sans travaux : loyer gelé, vacance sèche possible dès 2028, voire loyer réduit par le juge.
• Décote évitée : de l'ordre de −8 % pour un appartement F — estimation par interpolation (~−4 % par classe) : les Notaires publient −12 % pour un appartement G et −4 % pour un E (transactions 2024), sans chiffre national pour un F. Sur une hypothèse d'école de 100 000 € de valeur, cela représente environ 8 000 € — un rapport réel remplace cette estimation par les ventes comparables du quartier (base DVF).
• Verdict : un coût net d'une à deux années de loyers contre 28 800 € de loyers en jeu plus la décote évitée : dans cet exemple fictif, la rénovation l'emporte nettement — sous réserve que l'audit confirme le gain de classes. Avec un reste à charge trois fois plus élevé — fréquent pour une maison G —, le calcul peut basculer : posez-le pour votre bien.

Rénover, vendre, ou rénover puis vendre : les 3 profils

Profil 1 — Rénover pour continuer à louer

Votre profil si : la classe D est atteignable (l'audit le confirme), vous détenez le bien en nom propre, et votre horizon dépasse six ans — la durée d'engagement de location de MaPrimeRénov' bailleur. La rentabilité de la rénovation d'un DPE F se joue sur le reste à charge : sous deux à trois années de loyers, l'opération se défend d'autant mieux que la sortie de F met fin au gel du loyer pour l'avenir (révision possible au renouvellement du bail, pas en cours de bail ni à la reconduction tacite).

Profil 2 — Vendre en l'état, mais vite

Votre profil si : les travaux nécessaires sont structurels ou hors de portée (copropriété qui refuse les travaux sur parties communes), vos aides sont faibles ou nulles (SCI, notamment), ou vous avez besoin de liquidités. La pire stratégie est alors la vente différée : la décote se creuse d'année en année. À anticiper : pour une maison ou monopropriété F/G (et E depuis 2025), l'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente — 500 à 1 500 € selon le bien ; les appartements en copropriété vendus seuls en sont exemptés.

Profil 3 — Rénover puis vendre

Votre profil si votre bien est là où la décote est maximale — typiquement une maison G en marché détendu, où l'écart avec un bien D peut approcher 25 %. Si la décote évitée dépasse nettement le coût net des travaux, rénover avant de vendre peut créer de la valeur — à faire confirmer par l'audit énergétique et les prix de votre marché local. Deux précautions : n'intégrez pas MaPrimeRénov' bailleur dans ce calcul (l'engagement de 6 ans de location impose un remboursement d'1/6 par année non louée) ; et l'audit est « unifié » depuis avril 2024 — le même document sert à la vente comme à une demande d'aide, ce qui laisse la décision ouverte jusqu'au bout.

Questions fréquentes