Engagement de travaux avant 2030 : quel sursis pour louer un F ou G ?

Par Simon Catteau · Vérifié le 15 juillet 2026 · Mis à jour le 20 juillet 2026 · Sources officielles citées

Un futur sursis se dessine — mais rien n'est applicable aujourd'hui. Le projet de loi « Relance Logement », adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale — donc non définitif, non promulgué —, permettrait de continuer à louer un logement classé F ou G à une condition : signer, avant le 1^er janvier 2030, un contrat de travaux permettant d'atteindre le niveau de performance exigé. Le logement resterait réputé décent pendant 3 ans à compter de la signature (maison individuelle ou immeuble entier) ou 5 ans (contrat conclu par le syndicat de copropriétaires) — des dérogations elles-mêmes à durée limitée (Sénat, petite loi n° 835, art. 6 — vérifié le 15 juillet 2026).

En attendant, le droit en vigueur reste inchangé : location d'un G interdite depuis le 1^er janvier 2025, F au 1^er janvier 2028, E en 2034, et gel des loyers des F/G. Ce texte ne change rien aujourd'hui — mais il dessine une décision à quatre branches à préparer dès maintenant, chiffres en main.

Ce que prévoit exactement le texte voté au Sénat

Le PJL « Relance et décentralisation du logement », dit « Relance Logement », a été adopté en première lecture, avec modifications, par le Sénat le 8 juillet 2026 (petite loi n° 835), puis transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026 (texte n° 3058), en procédure accélérée. L'examen à l'Assemblée est attendu à la rentrée de septembre 2026, objectif gouvernemental d'adoption avant fin 2026 — mais aucune date d'examen n'était publiée au 15 juillet 2026 (Sénat, dossier pjl25-801 ; AN, texte n° 3058 — vérifié le 15 juillet 2026).

Son article 6, tel que voté, ne supprime pas le calendrier G-2025 / F-2028 / E-2034 : il crée des dérogations au titre desquelles un logement F ou G resterait réputé décent, donc louable — environ 700 000 logements concernés selon le ministère (ecologie.gouv.fr, communiqué du 8 juillet 2026 — vérifié le 15 juillet 2026). Quatre situations :

À noter : l'exemption automatique des monuments historiques a été supprimée en séance. Source : Sénat, petite loi n° 835, art. 6 — vérifié le 15 juillet 2026.

Branche 1 — Le sursis « contrat de travaux » : mode d'emploi

C'est le cœur du dispositif. Trois conditions cumulatives :

1. un contrat de travaux — un engagement contractuel avec une entreprise, pas une intention ;
2. qui permet d'atteindre le niveau de performance exigé par le calendrier d'interdiction ;
3. signé avant le 1^er janvier 2030.

En contrepartie, le logement resterait réputé décent pendant 3 ans à compter de la signature (maison individuelle ou immeuble entier), et 5 ans lorsque le contrat est conclu par le syndicat de copropriétaires. Attention à la double horloge : le sursis court sur 3 ou 5 ans, mais la dérogation elle-même est temporaire — abrogée au 1^er janvier 2033 (maisons, immeubles entiers) et au 1^er janvier 2035 (copropriétés). Une rampe de sortie vers les travaux, pas un régime permanent.

Un point que la presse résume souvent mal : beaucoup d'articles évoquent un engagement à « atteindre la classe D ». C'était la version initiale ; la version votée renvoie au niveau de performance exigé par le calendrier. La rédaction finale dépendra de l'Assemblée nationale (Sénat, petite loi n° 835, art. 6 — vérifié le 15 juillet 2026).

Branches 2, 3 et 4 — Les trois autres issues à préparer

Branche 2 : documenter une impossibilité ou un coût disproportionné

Le texte prévoit qu'un logement resterait décent en cas d'impossibilité de travaux : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, refus administratif, ou — ajout du Sénat — coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Deux garde-fous : démontrer avoir réalisé tous les travaux possibles, et des critères fixés par un décret en Conseil d'État qui n'existe pas encore. Prudence absolue : personne ne peut affirmer aujourd'hui qu'un bien entrera dans ce cas. Dès maintenant, constituez le dossier : audit énergétique, avis d'un professionnel sur le bâti, refus écrits, devis datés.

Branche 3 : en copropriété, le refus d'AG de moins de 18 mois

Un copropriétaire bailleur dont l'assemblée générale a refusé les travaux depuis moins de 18 mois, malgré ses diligences, bénéficierait aussi de la dérogation (délai rétabli en séance, contre 3 ans votés en commission). S'y ajoute le cas du DPE collectif de l'immeuble atteignant le niveau exigé, introduit en séance. En copropriété, votre calendrier dépend donc du calendrier collectif : faire inscrire les travaux à l'ordre du jour, faire voter — ou faire constater le refus — se documente soigneusement (convocations, procès-verbaux).

Branche 4 : vendre ou sortir du locatif

Dernière branche, à ne pas écarter par principe : vendre. Elle a un coût mesurable — la décote — à mettre en face du coût des travaux. Sur les transactions 2024 (Notaires de France, étude « valeur verte »), une maison G s'est vendue en moyenne 25 % de moins qu'une maison D équivalente (F : −18 %), décote généralement constatée entre ~15 et 25 % selon la région et la tension du marché ; impact environ deux fois plus faible pour un appartement (G : de l'ordre de −12 %) — et l'écart se creuse chaque année (vérifié le 7 juillet 2026). Notre guide rénover ou vendre sa passoire thermique détaille cet arbitrage.

Les pièges : ce que le sursis ne fera pas pour vous

• Piège n° 1 — anticiper l'application. Rien ne garantit que le texte aboutira dans cette rédaction. Remettre un G en location « puisque la loi va changer » vous expose aux sanctions du droit en vigueur — le juge peut réduire ou suspendre le loyer (voir la location d'un logement classé G).
• Piège n° 2 — le devis vague. Le texte exige un contrat permettant d'atteindre le niveau exigé : un devis d'isolation partielle sans trajectoire de performance ne devrait pas suffire — et aucun gain de classes ne se promet sans audit énergétique.
• Piège n° 3 — confondre sursis et annulation. Le calendrier G-2025 / F-2028 / E-2034 n'est pas supprimé : au bout des 3 ou 5 ans, les travaux devront avoir été faits — et les dérogations s'éteignent en 2033 et 2035.
• Piège n° 4 — oublier le gel des loyers. Le gel des loyers F/G (art. 159, en vigueur depuis le 24 août 2022) n'est pas modifié : pendant tout le sursis, ni révision IRL, ni hausse à la relocation ou au renouvellement.
• Piège n° 5 — ignorer les décrets. Justificatifs du contrat, critères d'impossibilité et de coût disproportionné : tout dépendra de décrets d'application qui n'existent pas encore. Tout plan détaillé bâti dessus est prématuré.
• Piège n° 6 — croire le texte figé. L'Assemblée nationale peut durcir, élargir ou réécrire l'article 6 ; le Sénat a lui-même adopté 40 amendements en séance et supprimé l'exemption des monuments historiques.
• Piège n° 7 — le sort des baux en cours. Tel que voté : non-décence à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite, au plus tard 3 ans après l'échéance du bail. Version provisoire (vérifié le 15 juillet 2026).

Pourquoi chiffrer avant de s'engager

Signer un contrat de travaux pour obtenir un sursis, c'est engager des dizaines de milliers d'euros pour conserver un loyer gelé. La décision se prend sur trois chiffres — en fourchettes, jamais en valeur unique :

• Le coût des travaux. Aucun chiffre officiel unique pour un « saut de 2 classes » ; les ordres de grandeur du marché convergent vers ~300 à 450 €/m² pour une maison ancienne (36 000-54 000 € pour 120 m²), budget courant 20 000-60 000 € — fourchettes indicatives à confirmer par devis (vérifié le 7 juillet 2026). Côté aides, MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur finance 80 / 60 / 45 / 10 % du montant HT selon le profil, travaux plafonnés à 30 000-40 000 € HT (Anah, mars 2026 — vérifié le 7 juillet 2026).
• La décote à la revente. Maison G : −25 % en moyenne vs classe D en 2024, généralement entre ~15 et 25 % selon la région ; environ deux fois moins pour un appartement — et un écart qui se creuse chaque année (Notaires de France — vérifié le 7 juillet 2026).
• Le loyer gelé. Un loyer de F/G bloqué depuis le 24 août 2022 le resterait pendant tout le sursis : un manque à gagner qui court, pendant que taxe foncière et charges augmentent.

Deux vérifications avant tout calcul. D'abord, votre étiquette : logement chauffé à l'électricité, DPE d'avant 2026 ? La réforme du coefficient (2,3 → 1,9 au 1^er janvier 2026) ferait sortir environ 700 000 résidences principales des classes F/G selon la simulation SDES appliquée au parc au 1^er janvier 2025 (SDES/ONRE, publication du 12 novembre 2025 — vérifié le 20 juillet 2026). Ensuite, le calendrier des aides : les maisons F/G perdent le parcours MaPrimeRénov' par geste au 1^er janvier 2027 (service-public.gouv.fr, F35083 — vérifié le 7 juillet 2026) — attendre le PJL peut coûter des aides.

Mettre ces trois fourchettes en face les unes des autres, pour votre logement, votre profil d'aides et votre marché local : c'est exactement ce que fait l'arbitrage Cap sur D (149 €, 12 mois de veille inclus), qui chiffre les scénarios rénover, vendre et attendre avant que vous ne signiez quoi que ce soit — une aide à la décision patrimoniale et financière, dont la conclusion peut être « ne signez pas, vendez ». Première lecture gratuite de vos échéances : le simulateur.

Questions fréquentes