Engagement de travaux avant 2030 : quel sursis pour louer un F ou G ?

Par Simon Catteau · Vérifié le 21 octobre 2026 · Mis à jour le 21 octobre 2026 · Sources officielles citées

Un futur sursis se dessine — mais rien n'est applicable aujourd'hui. Le projet de loi « Relance Logement », adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, puis réécrit par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 23 septembre 2026 — donc non définitif, non promulgué, et sans séance publique programmée au 21 octobre 2026 —, permettrait de continuer à louer un logement classé F ou G contre un contrat de travaux conclu avant le 1^er janvier 2030, permettant d'atteindre le niveau de performance exigible. Dans la version de la commission, le propriétaire devrait en outre avoir effectivement versé un acompte d'au moins 30 % : le logement serait alors considéré comme décent pendant 3 ans à compter de ce versement ; un contrat conclu par le syndicat des copropriétaires ouvrirait 5 ans — des dérogations elles-mêmes à durée limitée (Sénat, petite loi n° 835 ; Assemblée nationale, texte n° 3188, art. 6 — vérifié le 21 octobre 2026).

En attendant, le droit en vigueur reste inchangé : location d'un G interdite depuis le 1^er janvier 2025, F au 1^er janvier 2028, E en 2034, et gel des loyers des F/G. Ce texte ne change rien aujourd'hui — mais il dessine une décision à quatre branches à préparer dès maintenant, chiffres en main.

Ce que prévoient le texte du Sénat et celui de la commission de l'Assemblée

Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », dit « Relance Logement », a suivi ce parcours : version votée par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte adopté n° 157 ; petite loi n° 835), transmise à l'Assemblée nationale le 9 juillet (texte n° 3058), en procédure accélérée ; réécrite par la commission des affaires économiques de l'Assemblée le 23 septembre 2026 (texte n° 3188) ; séance publique non programmée au 21 octobre 2026 — l'ordre du jour arrêté le 20 octobre court jusqu'au 3 novembre sans l'inscrire, et l'examen « au plus tard en novembre » n'est qu'une annonce du ministre. Suivraient une commission mixte paritaire et probablement une saisine du Conseil constitutionnel : promulgation au mieux au premier trimestre 2027 (Sénat, dossier pjl25-801 ; assemblee-nationale.fr — vérifié le 21 octobre 2026).

Son article 6, dans l'une ou l'autre version, ne supprime pas le calendrier G-2025 / F-2028 / E-2034 : il crée des dérogations au titre desquelles un logement F ou G serait considéré comme décent, donc louable. La version sur laquelle l'Assemblée débattrait en séance est celle de sa commission :

S'y ajoute une clause d'obstruction : un locataire qui fait obstacle aux travaux ne pourrait pas invoquer le manquement du bailleur. Au Sénat, l'exemption automatique des monuments historiques avait été supprimée en séance. Sources : Sénat, petite loi n° 835, art. 6 ; Assemblée nationale, texte de la commission n° 3188, art. 6, III, 1° à 6° — vérifié le 21 octobre 2026.

Branche 1 — Le sursis « contrat de travaux » : mode d'emploi

C'est le cœur du dispositif. Dans la version de la commission de l'Assemblée, quatre conditions cumulatives pour le propriétaire :

1. un contrat de travaux — un engagement contractuel avec une entreprise, pas une intention ;
2. dont l'exécution totale permet d'atteindre le niveau de performance exigible selon le calendrier d'interdiction ;
3. conclu avant le 1^er janvier 2030 ;
4. et le versement effectif d'un acompte d'au moins 30 % du montant des travaux — condition ajoutée par la commission, absente de la version du Sénat.

En contrepartie, le logement serait considéré comme décent pendant 3 ans à compter du versement de l'acompte (à compter de la signature dans la version du Sénat), et 5 ans à compter de sa conclusion lorsque le contrat est conclu par le syndicat des copropriétaires. Concrètement, sur des travaux chiffrés entre 20 000 et 60 000 €, l'acompte exigé représenterait au moins 6 000 à 18 000 € décaissés avant de bénéficier du sursis. Attention aussi à la double horloge : le sursis court sur 3 ou 5 ans, mais la dérogation elle-même est temporaire — abrogée au 1^er janvier 2033 (contrat du propriétaire) et au 1^er janvier 2035 (contrat du syndicat). Une rampe de sortie vers les travaux, pas un régime permanent.

Un point que la presse résume souvent mal : beaucoup d'articles évoquent un engagement à « atteindre la classe D ». C'était la version initiale ; la version du Sénat comme celle de la commission de l'Assemblée renvoient au niveau de performance exigible selon le calendrier. La rédaction finale dépendra encore de la séance publique et de la commission mixte paritaire (Sénat, petite loi n° 835 ; Assemblée nationale, texte n° 3188, art. 6 — vérifié le 21 octobre 2026).

Branches 2, 3 et 4 — Les trois autres issues à préparer

Branche 2 : documenter une impossibilité technique — la piste du « coût disproportionné » est incertaine

La version votée par le Sénat prévoyait qu'un logement resterait décent en cas d'impossibilité de travaux entendue largement : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, refus administratif, ou coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. La commission de l'Assemblée a supprimé la dérogation pour coût disproportionné et les contraintes architecturales ou patrimoniales : dans sa version, seules subsistent les contraintes techniques attestées par un homme de l'art et le refus par une décision administrative (texte n° 3188, art. 6, III, 1° — vérifié le 21 octobre 2026). Le sort de la piste « coût disproportionné » est donc incertain : elle pourrait être rétablie en séance ou en commission mixte paritaire, ou disparaître définitivement. Ne bâtissez aucune stratégie dessus.

Ce qui resterait vrai dans les deux versions : démontrer avoir réalisé tous les travaux possibles au regard de la contrainte, selon des modalités fixées par un décret en Conseil d'État qui n'existe pas encore. Prudence absolue : personne ne peut affirmer aujourd'hui qu'un bien entrera dans ce cas. Si vous pensez être concerné, le dossier se constitue dès maintenant : audit énergétique, attestation écrite d'un professionnel du bâtiment sur la contrainte technique, refus administratifs écrits, devis datés.

Branche 3 : en copropriété, le refus d'AG de moins de 18 mois

Un copropriétaire bailleur dont l'assemblée générale a refusé les travaux depuis moins de 18 mois, malgré ses diligences, et qui a réalisé les travaux possibles de son côté, bénéficierait aussi de la dérogation. La commission de l'Assemblée l'encadre : elle ne pourrait jouer plus de 3 ans après le premier refus, et le syndic devrait inscrire un plan de financement progressif des travaux à l'ordre du jour de l'AG suivante. Quant au DPE collectif, dans cette version, son classement se substituerait purement et simplement au DPE individuel du logement — qu'il soit meilleur ou moins bon (texte n° 3188, art. 6, III, 2° et 6° — vérifié le 21 octobre 2026). En copropriété, votre calendrier dépend donc du calendrier collectif : faire inscrire les travaux à l'ordre du jour, faire voter — ou faire constater le refus — se documente soigneusement (convocations, procès-verbaux).

Branche 4 : vendre ou sortir du locatif

Dernière branche, à ne pas écarter par principe : vendre. Elle a un coût mesurable — la décote — à mettre en face du coût des travaux. Sur les transactions 2024 (Notaires de France, étude « valeur verte »), une maison G s'est vendue en moyenne 25 % de moins qu'une maison D équivalente (F : −18 %), décote généralement constatée entre ~15 et 25 % selon la région et la tension du marché ; impact environ deux fois plus faible pour un appartement (G : de l'ordre de −12 %) — et l'écart se creuse chaque année (vérifié le 7 juillet 2026). Notre guide rénover ou vendre sa passoire thermique détaille cet arbitrage.

Les pièges : ce que le sursis ne fera pas pour vous

• Piège n° 1 — anticiper l'application. Rien ne garantit que le texte aboutira dans cette rédaction. Remettre un G en location « puisque la loi va changer » vous expose aux sanctions du droit en vigueur — le juge peut réduire ou suspendre le loyer (voir la location d'un logement classé G).
• Piège n° 2 — le devis vague. Le texte exige un contrat permettant d'atteindre le niveau exigible : un devis d'isolation partielle sans trajectoire de performance ne devrait pas suffire — et aucun gain de classes ne se promet sans audit énergétique. Dans la version de la commission de l'Assemblée, il faudrait en plus avoir versé un acompte d'au moins 30 % : verser cet acompte aujourd'hui, en pariant sur un texte non voté, n'ouvre aucun droit.
• Piège n° 3 — confondre sursis et annulation. Le calendrier G-2025 / F-2028 / E-2034 n'est pas supprimé : au bout des 3 ou 5 ans, les travaux devront avoir été faits — et les dérogations s'éteignent en 2033 et 2035.
• Piège n° 4 — oublier le gel des loyers. Le gel des loyers F/G (art. 159, en vigueur depuis le 24 août 2022) n'est pas modifié : pendant tout le sursis, ni révision IRL, ni hausse à la relocation ou au renouvellement.
• Piège n° 5 — ignorer les décrets. Justificatifs du contrat et de l'acompte, critères d'impossibilité technique : tout dépendra du texte définitif et de décrets d'application qui n'existent pas encore. Tout plan détaillé bâti dessus est prématuré.
• Piège n° 6 — croire le texte figé. La commission de l'Assemblée a déjà réécrit l'article 6 (acompte de 30 %, suppression du « coût disproportionné ») ; la séance publique puis la commission mixte paritaire peuvent encore le durcir, l'élargir ou le réécrire.
• Piège n° 7 — le sort des baux en cours. Dans les deux versions : non-décence à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite, au plus tard 3 ans après l'échéance du bail. Version provisoire (vérifié le 21 octobre 2026).

Pourquoi chiffrer avant de s'engager

Signer un contrat de travaux pour obtenir un sursis, c'est engager des dizaines de milliers d'euros pour conserver un loyer gelé. La décision se prend sur trois chiffres — en fourchettes, jamais en valeur unique :

• Le coût des travaux. Aucun chiffre officiel unique pour un « saut de 2 classes » ; les ordres de grandeur du marché convergent vers ~300 à 450 €/m² pour une maison ancienne (36 000-54 000 € pour 120 m²), budget courant 20 000-60 000 € — fourchettes indicatives à confirmer par devis (vérifié le 7 juillet 2026). Côté aides, MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur finance 80 / 60 / 45 / 10 % du montant HT selon le profil, travaux plafonnés à 30 000-40 000 € HT (Anah, mars 2026 — vérifié le 7 juillet 2026).
• La décote à la revente. Maison G : −25 % en moyenne vs classe D en 2024, généralement entre ~15 et 25 % selon la région ; environ deux fois moins pour un appartement — et un écart qui se creuse chaque année (Notaires de France — vérifié le 7 juillet 2026).
• Le loyer gelé. Un loyer de F/G bloqué depuis le 24 août 2022 le resterait pendant tout le sursis : un manque à gagner qui court, pendant que taxe foncière et charges augmentent.

Deux vérifications avant tout calcul. D'abord, votre étiquette, si le logement est chauffé à l'électricité. Avant le 1^er janvier 2027, l'attestation ADEME gratuite concerne les DPE réalisés avant 2026 : la réforme du coefficient (2,3 → 1,9 au 1^er janvier 2026) ferait sortir environ 700 000 résidences principales des classes F/G selon la simulation SDES appliquée au parc au 1^er janvier 2025 (SDES/ONRE, publication du 12 novembre 2025 — vérifié le 20 juillet 2026). À partir du 1^er janvier 2027, le coefficient passe à 1,7 et l'attestation sera ouverte à tout DPE valide, y compris ceux réalisés en 2026 (arrêté du 19 août 2026 — vérifié le 21 octobre 2026) : une étiquette à jour en 2026 sera donc à revérifier avant de signer quoi que ce soit. Ensuite, le calendrier des aides : le parcours MaPrimeRénov' par geste est recentré depuis le 1^er septembre 2026 (PAC, réseau de chaleur, dépose de cuve, audit) et les maisons F/G le perdront au 1^er janvier 2028 (décret n° 2026-822 du 25 août 2026 — vérifié le 19 octobre 2026) — attendre le PJL peut coûter des aides.

Mettre ces trois fourchettes en face les unes des autres, pour votre logement, votre profil d'aides et votre marché local : c'est exactement ce que fait l'arbitrage Cap sur D (149 €, 12 mois de veille inclus), qui chiffre les scénarios rénover, vendre et attendre avant que vous ne signiez quoi que ce soit — une aide à la décision patrimoniale et financière, dont la conclusion peut être « ne signez pas, vendez ». Première lecture gratuite de vos échéances : le simulateur.

Questions fréquentes