Vendre un logement classé G : quelle décote à la revente en 2026 ?
Combien coûte l'étiquette G à la vente ? Sur les transactions 2024, une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % de moins qu'une maison classée D équivalente, et une F 18 % de moins (étude « valeur verte » des Notaires de France, vérifié le 15 juillet 2026). Pour un appartement, l'impact est environ deux fois plus faible : de l'ordre de −12 % pour un G. La décote grimpe jusqu'à ~25 % sur les marchés détendus et ruraux, s'atténue en zone tendue, et l'écart se creuse chaque année depuis 2021. Ce sont des moyennes statistiques : seuls les prix de ventes comparables de votre secteur permettent de chiffrer votre bien. Voici le détail, région par région, et la méthode pour décider entre vendre en l'état, rénover d'abord, ou accepter la décote.
L'essentiel en 30 secondes
- Maison G : −25 % vs classe D en 2024 (F : −18 %, E : −9 %), soit environ −8 % par classe perdue (Notaires de France).
- Appartement G : environ −12 %, impact deux fois plus faible que pour une maison (~−4 % par classe).
- Deux effets cumulés : prix affiché plus bas et marge de négociation plus large (−5,9 % en moyenne pour un G, MeilleursAgents).
- La géographie décide : jusqu'à ~25 % en zone détendue, effet atténué à Paris ; l'écart se creuse chaque année.
- Avant de vendre : fiabilisez votre DPE (réforme électricité 2026), et sachez que l'audit énergétique est obligatoire pour une maison G.
Combien vaut vraiment la décote d'un logement classé G
La référence en France est l'étude annuelle « valeur verte » des Notaires de France, qui compare, à caractéristiques équivalentes, le prix de vente d'un logement selon son étiquette DPE. Sur les transactions 2024 (données les plus récentes, publiées fin 2025), en prenant la classe D comme référence (base 100) :
| Étiquette | Maison | Rappel 2021 (maison) |
|---|---|---|
| A | +17 % (surcote) | — |
| E | −9 % | — |
| F | −18 % | −10 % |
| G | −25 % | −17 % |
En moyenne, chaque classe DPE perdue représente environ −8 % pour une maison. Une maison classée G se vend donc, statistiquement, un quart moins cher qu'une maison D comparable — un ordre de grandeur, pas une règle appliquée à votre logement.
Source : Notaires de France, étude « valeur verte » sur les transactions 2024 (immobilier.notaires.fr) — vérifié le 15 juillet 2026. Moyennes statistiques nationales : raisonnez en fourchette (maison G : décote généralement constatée entre ~15 et 25 % selon la région et la tension du marché).
Maison ou appartement : un écart du simple au double
L'impact de l'étiquette n'est pas le même selon le type de bien. Pour un appartement, la décote est environ deux fois plus faible que pour une maison : les Notaires mesurent −12 % pour un appartement G et −4 % pour un E, soit de l'ordre de −4 % par classe perdue. La raison tient à la copropriété : le chauffage, l'isolation de la toiture ou de la façade dépendent souvent des parties communes, et l'acheteur intègre que la sortie de passoire ne dépendra pas de lui seul. Un appartement bénéficie aussi davantage de la mitoyenneté thermique. À l'inverse, une maison individuelle concentre tous les défauts — et toute la décote.
Deux effets qui se cumulent : prix affiché et négociation
La décote finale se construit en deux temps. D'abord le prix affiché : d'après MeilleursAgents/SeLoger (analyse de 7 millions d'annonces, janvier 2021 à mars 2024), un bien classé G est affiché environ 15 % moins cher qu'un équivalent D (~−458 €/m²). Ensuite la négociation : la marge de négociation moyenne atteint −5,9 % pour les G, contre −3 % pour les A. Autrement dit, le vendeur d'un G part d'un prix déjà plus bas puis concède davantage à la signature. C'est le cumul de ces deux effets — et non le seul prix d'annonce — qui produit la décote réelle mesurée par les Notaires.
La géographie change tout
La « valeur verte » n'est pas uniforme sur le territoire. Deux logements G identiques ne subissent pas la même décote selon la tension de leur marché :
- Zones détendues et rurales : décote la plus forte, jusqu'à ~25 %. Là où la demande est faible, l'acheteur a le choix et sanctionne l'étiquette.
- Zones tendues (Paris, grandes métropoles) : effet atténué. La rareté du bien prime, même mal classé — mais la décote n'y disparaît pas.
- Écarts régionaux mesurés : le rapport de prix entre une maison performante et une passoire atteint x2,1 à Lille contre x1,2 à Lyon ou Bordeaux. En Nouvelle-Aquitaine, un appartement F/G perd environ 11 % en moyenne.
Ces moyennes régionales restent des indicateurs. Pour approcher la décote de votre bien, la seule base fiable est celle des ventes comparables réelles de votre quartier — accessibles via la base publique DVF (demandes de valeurs foncières, data.gouv.fr), qui recense les prix de vente notariés des dernières années. C'est ce travail de comparaison locale, et non une moyenne nationale, qui doit fonder votre prix.
Ce que vendre un G implique concrètement
L'audit énergétique est obligatoire (pour une maison)
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose de fournir un audit énergétique réglementaire (l'obligation s'étend aux classes E depuis le 1er janvier 2025). Le prix n'est pas réglementé : comptez environ 700 à 1 500 € pour une maison (500 à 1 000 € pour un appartement en monopropriété), et l'audit reste valable 5 ans. Bon à savoir : les appartements en copropriété vendus seuls n'y sont pas soumis. Cet audit, « unifié » depuis avril 2024, peut aussi servir de support à une demande d'aide à la rénovation — utile si vous hésitez encore entre vendre et rénover.
Le DPE est opposable : attention à sa fiabilité
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable (loi ELAN) : en cas d'erreur, l'acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur (réduction du prix, dommages-intérêts). Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 est par ailleurs expiré et irrecevable pour vendre. Vendre avec un DPE douteux ou périmé expose donc à un risque : en cas de doute sérieux, mieux vaut le refaire.
Vendre en l'état, rénover d'abord, ou accepter la décote ?
Une fois l'étiquette fiabilisée, trois stratégies s'offrent au propriétaire d'un G. Aucune n'est bonne dans l'absolu : le choix dépend de l'écart entre la décote évitée et le coût net des travaux après aides.
Option 1 — Vendre en l'état, mais vite
À privilégier si les travaux sont structurels ou hors de portée (copropriété qui bloque les décisions sur parties communes), si vous ne mobilisez pas d'aides (une SCI est exclue de MaPrimeRénov', par exemple), ou si vous avez besoin de liquidités rapidement. La pire variante est la vente différée : puisque la décote se creuse chaque année, attendre sans rénover revient à vendre moins cher plus tard. Si vous vendez en l'état, positionnez le prix au juste niveau dès l'annonce, sur la base des ventes comparables locales.
Option 2 — Rénover avant de vendre
Pertinent là où la décote est maximale — typiquement une maison G en marché détendu, où l'écart avec une maison D peut approcher 25 %. Si la décote évitée dépasse nettement le coût net des travaux, rénover avant de vendre crée de la valeur. Une sortie de passoire suppose en général un gain d'au moins 2 classes, éligible au parcours MaPrimeRénov' « rénovation d'ampleur » (10 à 80 % du montant HT selon vos revenus, dans la limite de 30 000 à 40 000 € HT de travaux subventionnables). Aucun professionnel ne peut vous promettre un gain de classe précis sans audit énergétique — c'est lui qui modélise le scénario. Attention : n'intégrez pas l'aide bailleur si vous comptez vendre, car elle impose un engagement de location de 6 ans (remboursement au prorata en cas de vente anticipée).
Option 3 — Accepter la décote en connaissance de cause
Parfois vendre décoté reste la meilleure option : bien situé en zone tendue (décote atténuée), acheteur-investisseur qui rénovera lui-même, ou arbitrage patrimonial qui prime sur le prix au m². L'essentiel est que la décote soit choisie et chiffrée, pas subie : connaître la fourchette de votre catégorie évite de sur-brader face à un acheteur qui, lui, connaît ces chiffres.
Pour poser cet arbitrage en détail — coût net après aides, loyers en jeu si vous êtes bailleur, et calendrier des interdictions —, notre guide Rénover ou vendre sa passoire thermique détaille la méthode en 4 étapes avec un exemple chiffré. Et si votre question est d'abord de savoir ce que vous avez encore le droit de faire, voyez Peut-on encore louer un logement classé G ?.
Faut-il attendre un assouplissement de la loi ?
Une actualité peut donner envie de temporiser. Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » (n° 801) a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 : il prévoit de réautoriser la location d'un logement F ou G contre l'engagement d'une rénovation énergétique (contrat de travaux à conclure avant 2030, dans la version votée par les sénateurs). Mais le texte n'est pas définitif : il doit encore être examiné par l'Assemblée nationale à la rentrée, et le gouvernement vise une adoption d'ici la fin 2026. À présenter comme une réforme en discussion, non acquise.
Surtout, ce projet concerne la location, pas la valeur à la revente. La décote d'un logement classé G ne dépend d'aucun vote : elle est mesurée par le marché, et elle se creuse depuis 2021. Même si l'échéance de 2028 pour les F était assouplie, un acheteur continuerait de valoriser un bien D plus qu'un bien G. Attendre a donc un coût, indépendamment du calendrier législatif.
Questions fréquentes
Quelle décote pour vendre un logement classé G en 2026 ?
Sur les transactions 2024 (Notaires de France), une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % de moins qu'une maison D équivalente ; environ deux fois moins pour un appartement (−12 % pour un G). La décote grimpe jusqu'à ~25 % sur les marchés détendus et ruraux, et s'atténue en zone tendue (Paris). Ce sont des moyennes statistiques, pas une estimation de votre bien. Vérifié le 15 juillet 2026.
La décote d'un appartement classé G est-elle la même que pour une maison ?
Non. L'impact du DPE est environ deux fois plus faible pour un appartement : les Notaires de France mesurent −12 % pour un appartement G contre −25 % pour une maison G (vs une classe D, transactions 2024), soit environ −4 % par classe perdue pour un appartement contre −8 % pour une maison. La copropriété, où le chauffage et l'isolation dépendent souvent des parties communes, explique en partie cet écart.
Vaut-il mieux vendre un G en l'état ou rénover avant de vendre ?
Cela dépend de l'écart entre la décote évitée et le coût net des travaux après aides. Rénover avant de vendre peut créer de la valeur là où la décote est maximale (maison G en marché détendu, jusqu'à ~25 %). Seuls un audit énergétique et les prix de ventes comparables de votre secteur (base DVF) permettent de trancher. On ne peut promettre aucun gain de classe DPE sans audit.
Un audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un logement classé G ?
Oui pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G : l'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente depuis le 1er avril 2023 (E depuis le 1er janvier 2025). Comptez environ 700 à 1 500 € pour une maison ; prix non réglementé, validité 5 ans. Les lots vendus en copropriété n'y sont pas soumis. Source : service-public.gouv.fr (F37110) — vérifié le 15 juillet 2026.
Mon logement classé G est chauffé à l'électricité : que vérifier avant de le vendre ?
Votre étiquette DPE. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025) : selon la simulation SDES appliquée au parc au 1er janvier 2025, environ 700 000 résidences principales sortiraient des classes F/G, avec jusqu'à 2 classes de gain sans travaux. Si votre DPE a été réalisé sous le régime en vigueur depuis le 1er juillet 2021 et reste valide, l'ADEME délivre gratuitement en ligne, sans nouvelle visite, une attestation qui se substitue à l'étiquette initiale : observatoire-dpe-audit.ademe.fr — un bien reclassé peut échapper à la décote du G. Sources : arrêté du 13 août 2025 ; service-public.gouv.fr (A18446) ; SDES/ONRE, parc au 1er janvier 2025 — vérifié le 20 juillet 2026.
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Cet article donne les fourchettes nationales et régionales. L'arbitrage Cap sur D applique le raisonnement à votre logement — ventes comparables locales (DVF), étiquette fiabilisée, décote et coût net des travaux en fourchettes — pour répondre à une seule question : faut-il rénover, vendre, ou attendre ? C'est une aide à la décision patrimoniale et financière, et sa conclusion peut être « ne rénovez pas, vendez ». 149 €, 12 mois de veille inclus : mise à jour offerte si une échéance, un régime dérogatoire ou un barème change.
Il n'y a pas de paiement en ligne : vous décrivez votre situation, nous vous rappelons pour vérifier que l'arbitrage a du sens pour vous, puis vous recevez un lien de paiement. Avant cela : le rapport-témoin complet (bien fictif) pour juger sur pièces, et les ressources publiques gratuites — France Rénov', Mes Aides Réno (ANAH), l'ADIL de votre département.
- Décotes à la revente (transactions 2024) — Notaires de France, étude « valeur verte » (immobilier.notaires.fr).
- Prix affichés et marge de négociation des G — MeilleursAgents/SeLoger (7 millions d'annonces, 01/2021-03/2024).
- Ventes comparables locales — base DVF, demandes de valeurs foncières (data.gouv.fr).
- Audit énergétique obligatoire à la vente (F/G depuis le 01/04/2023, E depuis le 01/01/2025) — service-public.gouv.fr, F37110 ; ecologie.gouv.fr.
- Opposabilité du DPE — loi ELAN n° 2018-1021, art. 179 ; ecologie.gouv.fr.
- Réforme du calcul du DPE au 01/01/2026 (coefficient électricité 1,9) — arrêté du 13 août 2025, Légifrance.
- MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur 2026 (taux, plafonds, engagement bailleur) — Anah, « MaPrimeRénov' mode d'emploi » (mars 2026) ; « Guide des aides financières 2026 ».
- Interdictions de location G/F/E et gel des loyers F/G — loi n° 2021-1104 « Climat et Résilience », art. 159-160.
- Projet de loi « Relance et décentralisation du logement » n° 801 (adopté au Sénat en 1re lecture le 08/07/2026, non définitif) — Sénat, dossier pjl25-801.