Gel des loyers des logements F et G : ce qui est interdit exactement

Par Simon Catteau · Vérifié le 21 juillet 2026 · Sources officielles citées

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement du parc privé classé F ou G ne peut plus être augmenté, sous aucune forme : ni révision annuelle indexée sur l'IRL, ni hausse à la relocation, ni hausse au renouvellement du bail, ni action en réévaluation d'un loyer sous-évalué (loi Climat et Résilience, art. 159 ; décret n° 2022-1079 du 22 juillet 2022). Le gel est toujours en vigueur au 21 juillet 2026, et il ne cesse que le jour où le logement n'est plus classé F ou G. Deux voies mènent à cette sortie : la mise à jour gratuite de l'étiquette pour les logements chauffés à l'électricité, et les travaux de rénovation attestés par un nouveau DPE. Voici le détail de ce qui est interdit, de ce qui reste possible, et de ce que le gel coûte réellement.

Les quatre interdictions du gel des loyers

Le gel n'est pas une règle unique : c'est la neutralisation simultanée de tous les mécanismes par lesquels un loyer peut légalement augmenter. Il résulte de l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience », complété par le décret n° 2022-1079 du 22 juillet 2022.

Source : ecologie.gouv.fr, « Location et gel des loyers des passoires énergétiques » ; loi Climat et Résilience, art. 159 ; décret n° 2022-1079 du 22 juillet 2022 — vérifié le 21 juillet 2026.

La conséquence pratique est simple à énoncer et coûteuse à vivre : le loyer d'un logement F ou G est figé au montant en vigueur, quelle que soit l'inflation. Un loyer fixé en 2022 est encore, en 2026, le même loyer — alors que la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance propriétaire non occupant et le coût des interventions d'entretien ont, eux, continué d'évoluer.

La clause de révision au bail n'y change rien

C'est la question la plus fréquente. La quasi-totalité des baux d'habitation comportent une clause de révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. Cette clause reste écrite au contrat, mais elle est privée d'effet tant que le logement est classé F ou G. Appliquer malgré tout la hausse expose à devoir restituer les sommes indûment perçues ; en cas de litige, l'ADIL de votre département renseigne gratuitement bailleurs comme locataires.

Qui est concerné, et qui ne l'est pas

Les baux couverts

Le gel vise les logements du parc privé classés F ou G, loués :

• en location vide (bail de 3 ans, loi du 6 juillet 1989) ;
• en location meublée (bail d'un an, ou 9 mois pour un étudiant) ;
• en bail mobilité.

Les meublés de tourisme sont exclus du gel. Cette exclusion ne dit rien du reste de la réglementation qui leur est applicable, laquelle relève de règles propres (autorisation de changement d'usage, quotas locaux, obligations DPE spécifiques) et n'est pas traitée ici.

L'outre-mer : deux ans de décalage

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le gel des loyers des F/G ne s'applique que depuis le 1^er juillet 2024. Le calendrier d'interdiction de location y est également décalé : classe G au 1^er janvier 2028, classe F au 1^er janvier 2031, sans échéance fixée pour la classe E (loi Climat et Résilience, art. 160 ; service-public.gouv.fr, actualité A17975).

Ce que le gel n'interdit pas

Le périmètre du gel s'arrête au loyer principal. Restent en principe hors de son champ :

• la régularisation annuelle des charges locatives récupérables, qui n'est pas une hausse de loyer mais l'ajustement d'une provision aux dépenses réelles ;
• la vente du logement, libre à tout moment — sous réserve, pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, de l'audit énergétique réglementaire obligatoire à la vente ;
• la fin du bail dans les conditions de droit commun (congé pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux, aux formes et délais prévus par la loi du 6 juillet 1989).

En revanche, aucune de ces facultés ne compense économiquement le gel : elles ne restaurent pas le loyer. Sur la question, plus délicate, de savoir si un bailleur peut « rattraper » après coup les révisions non appliquées pendant les années de gel, la réponse dépend de la rédaction du bail et des dates concernées : c'est exactement le type de question à poser gratuitement à l'ADIL de votre département, plutôt qu'à un forum.

Sortir du gel : deux voies, dont une gratuite

Voie 1 — La mise à jour de l'étiquette, sans travaux

C'est la première chose à vérifier, et elle ne coûte rien. Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Ce changement de calcul améliore mécaniquement l'étiquette des logements chauffés à l'électricité : selon la simulation SDES appliquée au parc au 1^er janvier 2025, environ 700 000 résidences principales sortiraient des classes F et G, avec un gain pouvant atteindre deux classes sans aucun travaux. Aucune étiquette ne peut se dégrader du fait de la réforme.

Si l'attestation fait passer votre logement en classe E ou mieux, il n'est plus une passoire énergétique : le gel ne s'applique plus, et l'interdiction de louer non plus. La révision du loyer redevient possible pour l'avenir, dans les conditions de droit commun — c'est-à-dire sur la base de l'IRL, à la date anniversaire prévue au bail, et non par un rattrapage rétroactif. Notre simulateur gratuit vous indique en une minute quelles échéances s'appliquent à votre bien selon sa classe.

Voie 2 — Les travaux, attestés par un nouveau DPE

Pour tous les autres logements, la sortie du gel passe par des travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre au minimum la classe E, la sortie devant être établie par un nouveau DPE réalisé après travaux (ecologie.gouv.fr). Trois précisions qui évitent des déconvenues :

• Personne ne peut vous promettre un gain de classes précis sans audit énergétique. Seul un audit modélise les scénarios de travaux et le résultat attendu ; les coûts constatés se situent, selon les fourchettes de marché relevées en 2026, autour de 500 à 1 000 € pour un appartement et 700 à 1 500 € pour une maison (prix non réglementé — service-public.gouv.fr, fiche F37110), avec un forfait MaPrimeRénov' de 300 à 500 € selon le profil de revenus.
• Le saut de classe se paie. Aucune statistique officielle ne chiffre le coût moyen d'un gain de deux classes. Les ordres de grandeur du marché, à traiter comme indicatifs et à confirmer par devis, vont de 300 à 450 €/m² pour une maison ancienne, soit un budget courant de 20 000 à 60 000 €. Repère officiel encadrant : l'État plafonne les travaux subventionnables de la rénovation d'ampleur à 30 000 € HT (gain de 2 classes) ou 40 000 € HT (gain de 3 classes et plus).
• La sortie du gel n'est qu'un des bénéfices des travaux, et rarement le plus important financièrement. Elle s'ajoute à la levée de l'interdiction de louer et à la décote évitée à la revente — voir notre guide rénover ou vendre sa passoire thermique.

Ce que le gel coûte réellement

Le gel est le coût le plus discret d'une passoire énergétique, parce qu'il ne se traduit par aucune facture : c'est un manque à gagner, pas une dépense. Trois éléments à poser noir sur blanc pour votre bien :

1. L'écart cumulé. Comparez votre loyer actuel à ce qu'il serait si chaque révision annuelle avait pu s'appliquer depuis votre première date anniversaire postérieure au 24 août 2022, en reprenant les valeurs d'IRL publiées par l'INSEE pour vos trimestres de référence. L'écart mensuel paraît modeste ; c'est son cumul, année après année, qui compte.
2. L'effet ciseau. Sur la même période, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables et coûts d'entretien ont évolué librement. Le rendement net se dégrade des deux côtés simultanément.
3. Le plancher de relocation. Au départ de votre locataire, le loyer du bail suivant ne peut pas dépasser celui du précédent : le gel ne s'efface pas avec le changement d'occupant, il se transmet au bail suivant tant que l'étiquette n'a pas changé.

C'est ce chiffrage — loyers gelés, échéance d'interdiction, coût net des travaux après aides, décote à la revente — qui permet de trancher entre rénover, vendre ou attendre. Voir à quoi il ressemble : notre rapport-témoin (sur un bien fictif).

Le projet de loi « Relance Logement » ne touche pas au gel

Beaucoup de bailleurs diffèrent leur décision en attendant un assouplissement législatif. Sur le gel des loyers, cette attente n'a, à ce jour, aucun fondement.

Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » (n° 801) a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026 (texte n° 3058), où son examen est attendu en septembre 2026. Il n'est ni définitivement adopté, ni promulgué, ni applicable : le droit en vigueur reste inchangé. Son article 6, dans la version votée par le Sénat, crée des dérogations à l'interdiction de location des F/G — notamment un sursis en cas de contrat de travaux signé avant le 1^er janvier 2030 — mais ne modifie pas l'article 159 de la loi Climat et Résilience, c'est-à-dire le gel des loyers. Le texte peut encore être modifié par l'Assemblée nationale puis en commission mixte paritaire. Analyse détaillée : notre guide sur le PJL Relance Logement et l'interdiction de location.

Sources : Sénat, dossier législatif pjl25-801 ; Assemblée nationale, texte n° 3058 (dépôt du 9 juillet 2026) ; ecologie.gouv.fr, communiqué du 8 juillet 2026 — vérifié le 21 juillet 2026.

Questions fréquentes