Acheter une passoire thermique : bonne affaire ou piège ?

Par Simon Catteau · Vérifié le 4 août 2026 · Mis à jour le 1^er novembre 2026 · Sources officielles citées

Acheter une passoire thermique est une bonne affaire à une seule condition : que la décote obtenue sur le prix couvre le coût net de la remise en état, aides déduites. Le repère de départ est public : sur les transactions 2024, une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % de moins qu'une D équivalente, une F 18 % de moins (Notaires de France) — environ deux fois moins pour un appartement. En face, une rénovation d'ampleur coûte couramment 20 000 à 60 000 € (fourchettes indicatives de marché, à confirmer par devis). Quand la décote dépasse nettement ce coût net, l'opération se défend ; quand la sortie de F/G dépend de travaux votés en assemblée générale, le prix bas achète surtout un problème.

Ce que la décote paie exactement

Un logement classé F ou G se vend moins cher parce que le marché a intégré des contraintes bien identifiées. Comprendre ce que la décote rémunère est la seule façon de savoir si elle suffit.

Les écarts de prix constatés en 2024

L'étude « valeur verte » des Notaires de France, sur les transactions 2024, compare des biens équivalents en prenant la classe D pour référence.

Source : Notaires de France, « La valeur verte des logements », transactions 2024 — vérifié le 4 août 2026. Moyennes statistiques nationales à bien équivalent, et non l'estimation d'un bien particulier : environ −8 % par classe perdue pour une maison, −4 % pour un appartement.

Deux nuances déterminantes. La géographie : la décote est plus forte sur les marchés détendus et ruraux (jusqu'à environ 25 %), nettement atténuée en zone tendue — l'écart entre une maison performante et une F/G atteint un facteur 2,1 à Lille contre 1,2 à Lyon ou Bordeaux. Et la négociation : sur les prix affichés, MeilleursAgents/SeLoger relève un écart d'environ −15 % pour un bien G face à un D, plus une marge de négociation moyenne de −5,9 % pour les G (contre −3 % pour les A). Une partie de la décote est donc déjà dans le prix demandé : acheter « au prix » un G, ce n'est pas obtenir une remise, c'est payer le marché. À noter : la part des ventes de logements anciens très énergivores (F-G), passée de 11 % à 17 % entre 2021 et 2023, a reculé en 2024 et s'est stabilisée début 2025 autour de 15 %.

Ce qui pèse sur le bien après l'achat

Trois contraintes suivent le logement, pas le propriétaire. Le loyer est gelé depuis le 24 août 2022 pour tout F ou G du parc privé — ni hausse à la relocation, ni au renouvellement, ni révision indexée sur l'IRL (loi Climat et Résilience, art. 159) : en achetant, vous héritez du plafond (voir le gel des loyers DPE F et G). La location est déjà interdite pour les G depuis le 1^er janvier 2025 en métropole, au 1^er janvier 2028 pour les F et 2034 pour les E (art. 160) : un bien acheté vide et classé G n'est pas relouable en l'état. Enfin la décote se creuse — pour une maison G, l'écart avec une D est passé de −17 % en 2021 à −25 % en 2024 : revendre en l'état plus tard ne se fera pas à décote constante.

Les quatre coûts que la décote doit couvrir

Face à la remise obtenue, alignez quatre postes. Le premier est le plus visible ; les trois autres font basculer les opérations.

1. Les travaux, en fourchette haute

Sortir de F ou G suppose en général un gain d'au moins 2 classes — l'exigence du parcours MaPrimeRénov' « rénovation d'ampleur », qui impose aussi 2 gestes d'isolation minimum. Aucun chiffre officiel n'existe pour le coût moyen d'un tel saut ; les ordres de grandeur du marché sont de 300 à 450 €/m² pour une maison ancienne (36 000 à 54 000 € pour 120 m²), pour un budget courant de 20 000 à 60 000 €. Repère officiel : l'État plafonne les dépenses subventionnables à 30 000 € HT (gain de 2 classes) et 40 000 € HT (3 classes et plus).

Source : ADEME, data.ademe.fr — vérifié le 4 août 2026. Les données publiques sur l'isolation datent de la collecte 2017-2018 : ordres de grandeur à actualiser à la hausse et à confirmer par devis.

2. Les aides, qui ne vous suivent pas automatiquement

Beaucoup d'acheteurs intègrent les aides au plan de financement avant d'avoir vérifié qu'ils y ont droit. Points de vigilance au 4 août 2026 :

• MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur, réservée aux classes E, F et G : 80 % du montant HT (très modestes), 60 % (modestes), 45 % (intermédiaires), 10 % (supérieurs). Elle exige un audit, un gain d'au moins 2 classes, 2 gestes d'isolation, Mon Accompagnateur Rénov' et un rendez-vous France Rénov' préalable.
• Une SCI en est exclue (aide réservée aux personnes physiques) : si vous achetez via une société civile, retirez-la du calcul. La TVA à 5,5 % reste acquise ; l'éligibilité aux CEE et à l'éco-PTZ est à vérifier au cas par cas.
• Depuis le 1^er septembre 2026, le parcours par geste est recentré sur les pompes à chaleur, le raccordement à un réseau de chaleur, la dépose de cuve fioul (avec PAC ou réseau) et l'audit : isolation, fenêtres, VMC, chauffe-eau thermodynamique, poêles et solaire thermique n'y sont plus financés (décret n° 2026-822 et arrêté du 25 août 2026, JO du 27 août 2026 — vérifié le 19 octobre 2026).
• Les maisons individuelles classées F ou G gardent l'accès à ce parcours jusqu'au 31 décembre 2027 (bascule reportée d'un an, au 1^er janvier 2028, par le même décret). En rénovation d'ampleur, une maison individuelle ne peut plus être aidée si un chauffage au gaz ou au fioul est conservé (service-public.gouv.fr, F35083 — vérifié le 19 octobre 2026).
• Le guichet peut fermer : MaPrimeRénov' a déjà été suspendu du 23 juin au 30 septembre 2025, puis de janvier au 23 février 2026. Tabler sur une aide encore ouverte dans dix-huit mois est fragile.
• Le budget 2027 est en discussion : selon la presse spécialisée citant le projet annuel de performances du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, déposé le 1^er octobre 2026), les crédits de l'Anah (programme 135) passeraient de 1,450 à 1,233 Md€, et les gestes isolés de rénovation ne seraient plus financés que par les certificats d'économies d'énergie à partir de 2027 (à traduire par décret). Projet en discussion, rien n'est voté (vérifié le 21 octobre 2026).

Deux leviers plus stables : l'éco-PTZ, jusqu'à 50 000 € à taux zéro sur 20 ans sans condition de ressources, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 — le projet de loi de finances pour 2027, en discussion, prévoit de le prolonger jusqu'en 2030 ; et le déficit foncier doublé à 21 400 €/an pour des dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances 2026), sous réserve de faire passer un E/F/G en classe A à D, en location nue au régime réel, DPE avant et après à l'appui.

3. Le temps — et la copropriété

C'est le coût le plus mal évalué. Si la sortie de F/G dépend des parties communes (façade, toiture, chauffage collectif), le calendrier ne vous appartient pas : ordre du jour, vote en assemblée générale, appels de fonds. Avant l'offre, demandez le DPE collectif — obligatoire depuis le 1^er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots dont le permis a été déposé avant 2013, depuis 2024 et 2025 pour les plus grandes — et le plan pluriannuel de travaux, obligatoire au-delà de 15 ans. Ils disent, mieux que le vendeur, quand les travaux sont réellement programmés.

4. Les frais annexes et le risque d'étiquette

• Audit énergétique : environ 500 à 1 000 € pour un appartement, 700 à 1 500 € pour une maison (prix non réglementé). Fourni par le vendeur en monopropriété E/F/G ; à votre charge sinon.
• Mon Accompagnateur Rénov', obligatoire en rénovation d'ampleur : de l'ordre de 1 500 à 2 500 €, pris en charge dans la limite de 2 000 € TTC, de 100 % (très modestes) à 20 % (revenus supérieurs).
• Le portage : taxe foncière, charges et intérêts pendant les travaux, sans loyer si le bien n'est pas louable. En sens inverse, la commune ou l'EPCI a pu délibérer une exonération temporaire de taxe foncière de 50 à 100 % pendant 3 ans après travaux (art. 1383-0 B du CGI) — facultatif et local.
• Le risque d'étiquette : le DPE est opposable depuis le 1^er juillet 2021 — en cas d'erreur, l'acquéreur peut engager la responsabilité contractuelle du vendeur (réduction du prix, dommages-intérêts, voire résolution de la vente), seules les recommandations de travaux restant indicatives. Vérifiez la date du diagnostic : ceux réalisés avant le 1^er juillet 2021 sont expirés, les autres valent 10 ans.

La méthode en 3 étapes avant de faire une offre

Étape 1 — Faire actualiser l'étiquette, gratuitement

Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Un DPE toujours valide peut recevoir, à partir de son numéro, une attestation gratuite de nouvelle étiquette générée par l'ADEME, sans nouvelle visite. Selon la simulation SDES appliquée au parc au 1^er janvier 2025, environ 700 000 résidences principales sortiraient des classes F et G : le classement ne peut que s'améliorer, avec un gain possible jusqu'à 2 classes sans travaux. Le calendrier compte : avant le 1^er janvier 2027, seuls les DPE réalisés avant 2026 sont concernés ; à partir du 1^er janvier 2027, le coefficient passe à 1,7 et tout DPE valide, y compris réalisé en 2026, peut recevoir l'attestation (arrêté du 19 août 2026). Un bien dont le DPE de 2026 le classe F ou G mérite donc une seconde vérification en janvier 2027.

Étape 2 — Exiger un scénario de travaux chiffré

En monopropriété classée E, F ou G, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente et doit vous être remis : il présente des scénarios de travaux par étapes, dont la première apporte au moins 2 classes et traite 2 postes d'isolation. Lisez-le avant l'offre, pas après le compromis. Si vous achetez un appartement seul en copropriété, aucun audit ne vous sera remis : à vous d'en commander un, ou d'assumer un achat sans scénario chiffré. Depuis le 1^er avril 2024, l'audit réglementaire et celui exigé pour MaPrimeRénov' sont harmonisés : le même document sert à la vente et à une future demande d'aide, si l'auditeur est référencé sur France Rénov'.

Aucune donnée officielle ne permet d'annoncer qu'un geste donné fera gagner une classe précise. Personne ne peut vous garantir un gain de classes sans audit énergétique — ni un vendeur, ni une entreprise, ni un article de blog.

Étape 3 — Comparer décote obtenue et coût net

Trois lignes suffisent :

1. Décote obtenue = prix d'un bien D comparable dans le même secteur − prix négocié. Les ventes comparables du quartier (base DVF) valent mieux que les moyennes nationales : à Lille, l'écart est bien plus large qu'à Lyon.
2. Coût net = travaux (fourchette haute) − aides réellement mobilisables dans votre situation + audit + accompagnement + portage.
3. Verdict : si la décote dépasse nettement le coût net, l'opération crée de la valeur — le bien rénové rejoint la référence D et sort de l'interdiction de louer comme du gel des loyers (pour un bien loué, la révision du loyer n'intervient qu'au renouvellement du bail). Si les deux montants sont proches, vous achetez un chantier au prix du confort. Si le coût net l'emporte, renégociez ou passez votre chemin.

La même logique vue du vendeur est détaillée dans rénover ou vendre une passoire thermique, et le détail des décotes dans vendre un logement classé G : quelle décote. Pour les échéances réglementaires, le simulateur gratuit répond en une minute.

Trois situations d'achat, trois verdicts

Plutôt une opportunité : la maison en monopropriété, marché détendu, achat en nom propre

Le cas le plus lisible : décote maximale (jusqu'à environ 25 % en zone détendue), audit remis d'office, calendrier de travaux entre vos mains, et achat en nom propre qui préserve l'accès à MaPrimeRénov'. Réserve : la revente après travaux se fera sur le même marché détendu — la décote évitée est un gain, pas une plus-value garantie.

Prudence : l'appartement F ou G en copropriété

L'angle mort du marché. Au 1^er janvier 2025, 445 000 appartements du parc locatif privé en copropriété étaient classés F ou G, soit 11 % de ce parc (SDES/ONRE). Vendus seuls, ils échappent à l'audit réglementaire : aucun scénario chiffré n'est remis à l'acheteur. Et la décote y est plus faible que pour une maison (environ −12 % pour un G) alors que la sortie de passoire dépend souvent des parties communes. Avant toute offre : DPE collectif, plan pluriannuel de travaux, procès-verbaux des trois dernières AG, état du fonds de travaux.

Piège fréquent : acheter un G pour le louer tout de suite

Impossible pour un nouveau bail depuis le 1^er janvier 2025 en métropole. Si le bien est acheté occupé, le bail en cours n'est pas résilié, mais l'obligation de décence s'impose dès la reconduction tacite ou le renouvellement : le juge peut ordonner des travaux ou réduire ou suspendre le loyer, et la CAF ou la MSA conserver l'allocation logement jusqu'à 18 mois. Un rendement calculé sur le loyer actuel d'un G est donc provisoire (voir peut-on encore louer un logement classé G ?).

Ce qui pourrait changer — et qui n'est pas acquis

Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » a connu trois étapes à ce jour : version votée par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte adopté n° 157, transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet sous le n° 3058) → réécrite par la commission des affaires économiques de l'Assemblée le 23 septembre 2026 (texte n° 3188) → séance publique inscrite à partir du 17 novembre 2026. Resteraient la commission mixte paritaire et, probablement, une saisine du Conseil constitutionnel : au mieux, une promulgation au premier trimestre 2027. Dans la version de la commission, son article 6 permettrait de continuer à louer un F ou un G notamment dans les cas suivants : travaux impossibles en raison de contraintes techniques attestées par un homme de l'art, ou refusés par une décision administrative (la dérogation pour « coût manifestement disproportionné » votée au Sénat a été supprimée) ; refus des travaux par l'assemblée générale de copropriété datant de moins de 18 mois, dérogation plafonnée à 3 ans après le premier refus, le syndic devant inscrire un plan de financement progressif à l'AG suivante ; contrat de travaux conclu avant le 1^er janvier 2030 avec un acompte d'au moins 30 % effectivement versé (sursis de 3 ans à compter de ce versement), ou contrat conclu par le syndicat des copropriétaires (sursis de 5 ans) ; DPE collectif de l'immeuble. Le locataire qui fait obstacle aux travaux ne pourrait pas invoquer l'indécence.

Un rappel utile, enfin : depuis le 2 juillet 2025, la prospection commerciale des particuliers par e-mail, SMS, messagerie ou réseaux sociaux portant sur des travaux d'économies d'énergie est interdite, comme l'est le démarchage téléphonique sur ce sujet depuis 2020. Une entreprise qui vous contacte spontanément après une recherche immobilière est en infraction : ne donnez pas suite. Le conseil public gratuit et neutre existe : France Rénov', le simulateur d'aides anonyme Mes Aides Réno de l'Anah, et l'ADIL de votre département.

Questions fréquentes